Entre l’augmentation quasi continue des taux d’emprunt et les nouvelles règles du Haut Conseil de Stabilité Financière, contracter un prêt immobilier devient plus difficile. Et d’autant plus s’il s’agit d’investissement locatif. Tour d’horizon des nouvelles règles de prêt immobilier et ses conséquences pour les emprunteurs.
Les nouvelles règles du HCSF
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu obligatoire pour toutes les banques ses nouvelles recommandations. Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, il impose :
- un taux d’endettement maximum de 35 %, quels que soient les revenus. Aucune exception n’est permise ;
- une durée d’emprunt limitée à 25 ans. Des exceptions sont tolérées, dans la limite de 20 % de l’ensemble des prêts, immobiliers ou non.
Ces règles ont pour but d’éviter les dérives constatées au début des années 2000, avec notamment la création puis l’éclatement de la bulle immobilière qui a vu de nombreux propriétaires en incapacité de rembourser leur(s) crédit(s). En conséquence, les dossiers des emprunteurs les plus modestes qui passaient jusque-là sont désormais refusés.
Les conséquences pour l’immobilier locatif
La limite de la capacité d’endettement est un coup dur pour les investisseurs locatifs. En effet, la prise en compte des loyers perçus peut se faire selon 2 calculs, et le choix de la méthode devient grandement déterminante. Ainsi, la banque peut choisir :
- la méthode standard : le montant des loyers est ajouté à l’ensemble de vos revenus ;
- la méthode différentielle : le montant des loyers est soustrait des charges.
La première méthode est nettement défavorable aux investisseurs car elle majore le taux d’endettement, les loyers étant noyés dans la masse des revenus globaux.
Exemple de calcul du taux d’endettement en investissement locatif
Prenons pour exemple un appartement loué 500 euros par mois. Vos revenus s’élèvent à 2 000 euros par mois et vos crédits à 1 000 euros (550 € pour votre résidence principale et 450 € pour votre investissement locatif).
La méthode standard
Les loyers sont simplement ajoutés aux revenus globaux de l’emprunteur. Le calcul est le suivant :
Charges / (revenus + loyers) x 100
1 000 / 2 500 (2 000 + 500) x 100 soit 40 % d’endettement
Avec les nouvelles règles, le dossier de prêt est automatiquement refusé.
La méthode différentielle
Ici, les loyers sont déduits des charges globales. Le calcul est le suivant :
(Charges – loyers) / Revenus x 100
500 (1 000 – 500) / 2 000 x 100 soit 25 % d’endettement
Avec les nouvelles règles, le dossier de prêt est accepté sans problème.
Il est ainsi évident que le mode de calcul pour la prise en compte des loyers est primordial pour les investisseurs. En effet, pour les mêmes revenus et loyers, le taux d’endettement varie de 15 % ! Espérons que l’année 2022 permettra peut-être une prise de conscience du HCSF pour imposer la méthode différentielle afin de dynamiser le marché de l’immobilier locatif et le rendre accessible au plus grand nombre !
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